銀行員の用語集

金融全般の用語をここで

ノンリコースローン( Non Recourse Loan )とは

特定の不動産のみを担保とし、その担保不動産から得られるキャッシュフロー(賃料収入や物件処分価値)を返済原資とするローンです。借入債務の不履行が生じた場合であっても、債権者による遡及対象は当該不動産に限定されます。

(出典 新生銀行ホームページ)

 

ある事業から発生するキャッシュフロー(不動産の場合には賃貸収入及び売却代金)のみを返済原資とする融資のこと。貸出人が求償できる範囲は、裏付け(担保)物件から発生する賃貸収益や売却代金に限定されるため、借入人がそれ以上返済義務を負うことはない。借入人の弁済リスクが限定できるため不動産証券化等で利用されている。返済に不足が生じた場合、担保物権以外の借入金の財産による返済義務を負う融資をリコースローンという。

(出典 国交省 不動産証券化に係る用語集(50 音順))

 

アメリカでは主流となっている「非遡及型」不動産担保融資で、借主が担保である不動産を処分しても残債務が残る場合に、担保を超える残債務部分については貸主から返済を請求されないものです。不動産価格の下落によって担保の価値が低下した場合にも、それ以上の弁済の必要はありません。

(出典 三井のリハウスホームページ)

 

ノンリコースローンとは、非遡及型融資と呼ばれ、個人や会社の信用力や資産ではなく、対象物件の収益力を評価して実行される融資のことです。担保は対象不動産のみとなり、保証人や対象不動産以外の担保も不要です。従ってお客さまのその他の資産に返済義務が及ぶこともありません。安定した収益が見込める物件ならば、誰でもできる画期的な不動産融資です。

(出典 オリックスホームページ)

 

ノンリコースローン(non-recourse loans)とは、非遡及型融資といい、対象物件の事業収益または事業資産の範囲に債務履行が限定された融資のことです。
借手は、対象物件の事業以外に資産を処分してまで、債務の返済を求められることはありません。その分、金利は高くなります。近年、銀行間でノンリコースローンの貸出し競争が過熱する傾向がありますが、事業に対する判断を誤れば、融資側も損失を被ります。事業に対する適切な判断が求められる融資です。

(出典 ライフルHOME'Sホームページ)

 

ローン債権の返済原資を特定の引当財産に限定するローンをいう。海外では一般的な不動産融資であり、近年日本においても普及している。担保である不動産を処分してなお債務が残る場合でも、貸手はそれ以上の返済を請求することができず、貸倒償却しなければならない。このため貸出金利は高めとなる。

(出典 日本プロパティ・ソリューションズホームページ)

 

ノンリコースローンとは、非遡及型融資のこと。資金の借り手に返済を要求せず、不動産の生み出す収益力に対し融資を設定する手法。例えば賃貸用ビルにノンリコースローンを活用した場合は、テナント賃料やビルの売却益だけを担保に資金を借り入れ、元利を銀行に返済していく。ノンリコースローンの手法を用いた場合は、テナントの倒産などでキャッシュフロー(現金に収入)が入らなくなった際も、銀行は借り手に返済を要求できない。

(出典 リクルートエージェントホームページ)

 

ノンリコースローン(ノンリコ)とは、返済原資を家賃収入あるいは不動産収入に限定している融資の仕組みです。原則として融資対象の物件以外に債務の返済義務が及ばない事が大きな特徴ですが、現在は融資可能な金融機関が非常に少なく、自己資金が多く必要となり金利も高い傾向にあることから、通常のリコースローンが主流となっています。

(出典 シノケンホームページ)

 

非遡及型融資ともよばれますが、要は、物件からあがるキャッシュフローだけを返済原資とするローンで、それ以外(会社の給料など)を返済原資とみなさない。要は借り手の属性に関係なく、不動産の担保価値だけで貸すローンなので保証人など不要だし、勤務先の会社名なども問われません。

逆に日本の銀行融資は、ほぼ全て「リコースローン」(Recourse Loan, 遡及型融資)ですので、担保不動産以外の借り手の財産・給料も返済原資とされてしまいます。

ノンリコースは、「返済原資が担保物件だけに限られる」…つまり、借り手の立場からいうと、

返済できなくなっても、最悪、家を手放せば、残債チャラになるローン。

ノンリコースローン、日本では馴染みが薄いですが、米国、英国、オーストラリアなど、英米圏の国ではこれがスタンダードです。私自身もオーストラリアで3回、融資受けて不動産買ってますが、全てノンリコース。だから、提出資料も審査基準も日本と全然違いました。

・収入証明は非常に簡単。過去3か月分の給与明細を出せればOK。
・その代わり、融資の前に、専門業者が詳細なValuation(物件担保評価)と、Inspection(建物検査)を必ず行う。

銀行側からすれば、担保にとれるのは「物件」だけなので、その評価は厳密にやります。その際、目安となるのが、

LTV (Loan To Value) = 残債・担保価値比率

銀行側は、物件の担保価値が落ちたり、借り手が返済できなくなると困ります。給与からの返済をあてにできないのですから、確実に損失を被ります。平たくいうと、銀行にとってLTVが100%以上になるとアウト。85~90%なら危険水域。だから、LTVがその数値に達しないように厳密にモニターするのです。

ノンリコースローンの融資契約書をよく読むと、結構、恐ろしいことが書いてあります。たとえば、

・担保価値は、毎日、銀行側でモニターする。
・その結果、ローンの残高が、担保価値の85%を一瞬でも超えることがあったら、借り手は2週間後までに返済して、その比率(LTV)を85%以下にしなければならない。

英米圏では、国によっても違いますが、平均的な不動産ローンは、借り手が自己資金を20~30%入れてスタートします。つまり、初期状態はLTV=70~80%であり、そこから元本の返済も進むので、不動産価格が順調に推移する限り、LTVが85%以上になることは、通常はありません。但し、

・リーマンショック等、大きな経済変動があって、不動産価値が急激に落ち込む局面

これが起こると、LTVが一気に危険水域に達します。特にアメリカで2005~07年頃に流行ったサブプライムローンは、

属性の低い顧客に、LTV=100%近くまで貸しつける(自己資金ほぼゼロ)

という、大変リスキーなことをやっていたため、不動産価格が上昇する局面なら良いですが、リーマンショックで逆回転したら、ひとたまりもありませんでした。

LTV=100%を超える
     ↓
銀行から、「すぐ返済しろ!」と、矢のような催促
     ↓
でも、借り手にお金ないから、当然返せない。
     ↓
土地建物の差し押さえ

2008~09年をピークに、アメリカ各都市で、差し押さえに伴う悲劇が繰り返されました。家屋敷を追われるファミリー、逆上した旦那が火をつけて逃げる、窓ガラスを壊しまくる…ボロボロになった住宅が銀行に接収され、その数か月後、土地込みで60万円とか80万円とか、信じられない安値で市場に大量に放出されました。ある意味、ノンリコースローンが生み出した悲劇といえましょう。

あれから8年、アメリカの経済や不動産市場は立ち直り、今では差し押さえられる住宅も少なくなりました。ただ、リーマンショックで痛い目にあったアメリカの各銀行は、ノンリコースの枠組を残しつつ、「LTV=50%までしか貸さない」みたいな、渋い融資姿勢が目立ちます。一方、リーマンショックの影響をさほど受けなかったカナダ、オーストラリア等の金融機関の方が住宅ローンには積極的で、LTV=80%(自己資金20%)とかまで貸すケースも多いようです。

最後に、日本人投資家として、ノンリコースローンで借りたあと、何に留意すればいいか?

・不動産価値が順調に上がるなら、毎月返済していれば何の問題もありません。
・不動産価値が下がる局面では、LTVが契約書に書かれた数値(例.85%)を超えてしまうリスクがあるので、自己資金を多めに入れておいた方が安心とはいえます。

(出典 ライフルHOME'Sホームページ)