銀行員の用語集

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レバレッジ効果とは

投資用資産を取得する際の資金調達を自己資本と借入金を組み合わせて行うことで、全額自己資本で調達した場合よりも自己資本に対する利回りが向上する効果のことをいう。
不動産証券化では、自己資本に対応する部分がエクイティに相当し、借入金に相当する部分がデッドに相当する。対象不動産が生み出す配当利回りが、デッド部分の支払い金利又は配当利回りより高いときにはエクイティにプラス効果(利回り向上)がある。例えば、投資家の資金25 億円と借入金25 億円で50 億円の収益物件に投資した場合、その物件の利回りが5%であるとすると、2.5 億円の収益を得ることができる。ここで、借入金の金利を4%として、その場合の支払利息1 億円を差し引くと収益は1.5 億円となる。これを投資家の資金25 億円に対する配当にすると、利回りは6%となり、物件の利回りよりも、投資家の利回りが1%向上することになる。

(出典 国交省 不動産証券化に係る用語集(50 音順))

 

少ない資金でより大きな投資効果を図ることをいう。不動産投資の場合、投資利回りより低い利率の借入金を導入することにより、投資利回りは借入金がないときより高くなる。また投資額に対する借入金比率をレバレッジ比率という。但し、借入金の利率が変動金利であると金利上昇局面では投資利回りが低くなることやレバレッジ比率を高くする(借入金の金額を多くする)と収益が低下した場合の借入金利息すら払えなくなるなどの欠点もある。

(出典 大和不動産鑑定ホームページ)