銀行員の用語集

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DCF(Discount Cash Flow )法とは

Discount Cash Flow 法の略で、一般的には「ディーシーエフ法」と読む。
連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割引き、それぞれを合計する方法。
不動産鑑定評価基準(2003 年改正施行)において、収益還元法による収益価格を求める具体的手法として、それまで活用されてきた直接還元法に加えて新たにDCF 法が導入された。
不動産鑑定評価基準では、不動産の証券化に係る鑑定評価等で毎期の純収益の見直し等について詳細な説明が求められる場合には、DCF 法の適用を原則とするものとし、併せて収益還元法のもう一つの方法である直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切であるとされた。特に、資産流動化法又は投信法に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には、DCF 法を適用しなければならないとされた。

(出典 国交省 不動産証券化に係る用語集(50 音順))

 

DCF法とは、ある資産やプロジェクトの金銭的価値を、それらが将来生み出すキャッシュ・フローの現在価値として求める方法。収益還元法とも訳される。

「今日の100円は明日の100円よりも価値がある」という言葉で表現されるように、貨幣の価値は時間の経過とともに変化する。その理由は、インフレーション、時間、リスク(明日の100円が本当に手に入るかわからない)などさまざまである。

この定量化手法は資産やプロジェクトのみならず、企業の一部や全体をも対象とする為、企業買収や合併(M&A)といった局面でも活用される。ただし、適用する割引率、キャッシュ・フローの予測期間、残存価値など、さまざまな前提条件を仮定する必要がある為、複数のシナリオをシミュレーションすることが望ましい。

なお、企業価値を算出する他の手法としてはマルチプル法などがある。

(出典 グロービス経営大学院ホームページ)

 

DCF法とは、インカムアプローチによる評価手法の一種であり、日本語で割引現在価値法という。評価対象が将来獲得するであろうと予測されるフリーキャッシュフローを、適切な割引率で現在価値に割り引いたものの合計をもって評価対象の価値とする方法である。理論的な方法ではあるが、将来の予測が困難なこと、および割引率の計算に必要な各種前提条件数値に絶対的に正しい基準値がないため、算定結果が大きくぶれやすい。

(出典 日本M&Aセンターホームページ)

 

不動産鑑定評価において収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法(収益還元法)の一つ。
対象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を資産価格とする方法のことである。

DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の頭文字を並べたものである。日本語では、「割引キャッシュフロー法」と訳されることもある。

DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

(出典 三井住友トラスト不動産ホームページ)

 

割引キャッシュフロー法ともいう。現時点での金額と将来受け取る金額には時間的な差異があることから、将来受け取る金額を現在の金額の価値に直して(ディスカウントして)購入金額を算出する方法。現在の金額の直す際にキャップレートを使用する。

(出典 大和不動産鑑定ホームページ)