銀行員の用語集

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アセットマネジメント(Asset Management)とは

投資家や資産所有者等から委託を受けて行う複数の不動産や金融資産の総合的な運用・運営・管理業務のこと。
運用・運営・管理業務には、対象資産のマネジメント計画の策定、資産の購入、売却の実施や管理方針の策定等がある。対象となる資産が賃貸不動産のような場合は、テナントや建物等の運営・管理業務を行うプロパティマネジメント会社の選別や管理も行う。運用・運営・管理の実行者をアセットマネージャーという。

(出典 国交省 不動産証券化に係る用語集(50 音順))

 

計画的に効率よく施設の整備や維持管理を行うことで施設の寿命を延ばしたり、利活用促進や統廃合をすすめることで将来負担の軽減を図り、都市経営上の健全性を維持していく手法。

(出典 静岡市ホームページ)

 

広義には「資産活用」のことで、しばしば「AM」と省略した形で表現されます。不動産分野においては、不動産所有者や投資家に対して、取得や運営管理・処分などを専門的な立場から助言したり、一任され実行する業務のことを言います。

(出典 三井のリハウスホームページ)

 

アセットマネジメント(AM)とは、法人や個人などが保有する株式、債券、不動産などの資産の管理や処分を行い、保有資産全体の価値や評価を最大化することをいいます。資産を所有する主体自らが行う場合と、所有主体に代わって、第三者が管理業務を専門に行う場合があります。

<資金運用と不動産運用>
一般に、アセットマネジメント(AM)とは、個人や団体の資金について、資産形成、運用、保全を通じて、資産価値の最大化を図ることをいいます。例えば、国民年金基金のAMは、委託先である信託銀行、生命保険会社、投資顧問会社などが行っています。金融商品の1つである投資信託は、投資家から集めた資金をファンドにまとめ、投信委託会社がAMを行います。

2001年に日本でREIT(不動産投資信託)が上場されたのに伴い、不動産の所有と経営が明確に分離されたことから、不動産の所有に関わるアセットマネジメントと経営に関わるプロパティマネジメント(PM)やファシリティマネジメント(FM)という概念が明確化されました。

この場合のAMは、投資家から集めた資金を複数の不動産に投資して運用することを指し、投資不動産の取得(アクイジション)、運用(狭義のアセットマネジメント)、処分(ディスポジション)を行います。投資不動産全体の利回りの最大化を責務とするAMと個別不動産の管理・運営を行うPMとは牽制関係にあることになります。
社会資本管理の枠組みとしても有効
アセットマネジメントの概念は、社会資本や公共施設を保有する公的主体が、それらの維持管理を効率化し、更新計画を最適化するための枠組みとしても注目されています。

また、事業用資産や遊休地を多数保有する企業では、不動産の投資効率を高めることで企業価値向上を目指すCRE(企業不動産)戦略が注目されるようになってきました。これらの流れもAMの派生として捉えることができます。

近年、家計でも資金や不動産の運用に対する意識が高まっており「家計マネジメント」という概念すら現出しています。

(出典 野村総合研究所ホームページ)

 

実際の所有者に代わり投資用資産を管理・運用することをさします。不動産業界におけるアセットマネジメントは、投資用不動産を管理・運用する業務をいいます。コンピュータ技術の進歩やインターネットの普及により、膨大なデータの処理が可能になり長期的なシミュレーションが行えるようになりました。これによりアセットマネジメントが発展を遂げています。

(出典 ライフルHOME'Sホームページ)

 

アセットは、組織の活動の基礎となるものです。行政機関でも民間企業でも、組織は多くのアセットを保有・管理し、そこから多くの便益を生み出します。しかしながら、アセットは無限ではなく、適切に管理されなければ、組織が期待する便益をもたらさず、損失を与える可能性もあります。
周知のとおり、米国では社会インフラに対する不十分な維持補修が原因となって、1980年代に社会インフラの深刻な老朽化と荒廃が問題になりました。長年にわたり、社会インフラの老朽化を放置するという制度的な欠陥が招いたこの危機的な状況を改めるべく、社会インフラを国民の資産(アセット)として位置づけ、計画的かつ戦略的に、アセットの価値を維持し、高めるというアセットマネジメントの考え方が生まれました。

アセットマネジメントの国際規格であるISO 55000シリーズでは、アセットマネジメントとは「アセットからの価値を実現化する組織の調整された活動」と定義されています。組織がその目標を達成するために、アセットからより大きな価値を生み出せるよう、組織の様々な活動を調整すること、これがアセットマネジメントです。アセットからの価値の創出には、コスト、リスク、パフォーマンスの最適なバランスを達成することが含まれ、アセットマネジメントとは、より具体的には、リスクに基づいたアプローチを使って、組織の目標を、アセットに関連する意思決定、計画及び活動に変換するものであると言えます。

(出典 日本アセットマネジメント協会ホームページ)

 

REIT(及びJ-REIT)においては、不動産等(アセット)運用における戦略の検討及び実施をおこない収益の最大化を図る(マネジメント)ことをいう。 J-REITでは投資法人はあくまでも導管体としての「箱」であり自らアセットマネジメントを行うことを禁止している(自家運用の禁止)ため、アセットマネジメント会社=投資法人資産運用会社となる。 一方、双方が別法人でありかつ資本関係が深い会社同士となることから利益相反における問題点が指摘されている。アメリカにおけるREITでは自家運用においてREIT会社が運営されている。

(出典 大和不動産鑑定ホームページ)