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定期借地権とは

定期借地権は、1992年8月に施行された「借地借家法」により制度化されたもので、従来の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。
定期借地権には、
(1)期間を50年以上とし、期間満了に伴い原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要がある「一般定期借地権」
(2)契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ約束しておき、土地所有者が建物を買い取った時点で借地権が消滅する「建物譲渡特約付借地権」
(3)期間を10年以上50年未満とし、事業用(居住用には使えない)に建物を建てて利用する「事業用借地権」
※「事業用借地権」には、期間を10年以上30年未満とし、期間満了に伴い借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要がある「更地返還強制型」と期間を30年以上50年未満とし、契約更新、建物築造による存続期間の延長、建物買取請求といった特約も可能な「任意契約型」がある。
の3種類4タイプがある。なお、事業用借地契約は公正証書によってなされなければならない。

(出典 日本プロパティ・ソリューションズホームページ)

 

定期借地権の種類は3種類。

[1]一般定期借地権
 これは借地期間を50年以上とすることを条件として、a. 契約の更新をしない b. 建物再築による期間の延長をしない c. 期間満了による建物の買取請求をしない という3つの特約を公正証書などの書面で契約をすることで成立する。
 旧法借地権のもとでは、この3つの特約はいずれも借地人に不利な契約として、借地法上は無効とされていたが、新借地借家法の定期借地権に限りこの特約が有効とされた。この3つの特約をすることで、借地権は更新されることなく終了し、土地は更地で返還されることになる。

[2]事業用定期借地権
 もっぱら事業の用に供する建物(居住用を除く)の所有を目的に、存続期間を10年以上50年未満として契約する場合には、一般定期借地権と同様に、契約の更新、建物再築による期間の延長、期間満了における建物買取請求権が適用されないとするものである。
 厳密には、第23条の構成は第1項と第2項で規定されているが、第2項は、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合は、定期借地権の要件が自動的に適用されるとするものである一方、第1項は、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、一般定期借地権と同様に3つの特約を定めることができるとしている。契約書を作成する上では、この相違点には留意する必要がある。
 事業用定期借地権は、定期借地権が創設された平成4年当初は、期間は10年以上20年以下と、短期間の活用が想定されていたが、平成20年1月に10年以上50年未満に改正された。また、事業用定期借地権で30年以上の契約期間を定める場合には、法24条の建物譲渡特約付借地権を併用することもできる。なお、契約はかならず公正証書でしなければならない。
 平成20年1月1日の借地借家法の改正で、事業用定期借地権は従前の「10年以上20年以下」から「10年以上50年未満」に延長された。定期借地権の立法化の過程で、事業用定期借地権で想定した活用はロードサイド店舗が主で、これらの事業期間が短いことから上限が20年になったといわれている。実際にはショッピングモール等の大規模なものが数多く出現し、当初想定した活用形態からは大きく変わっている。
 また、税制上の建物償却期間との不整合の問題が生じ、期間の延長に対する要望が強かったが、この要望に応えた改正といえる。
 今回の改正で、事業用使途で利用する場合は、その期間に応じて、
  ・10年以上50年未満では・・・・事業用定期借地権
  ・50年以上では・・・・・・・・・一般定期借地権
 と使分けができるので、実質的には事業用使途では期間の上限が撤廃されたことになる。さらに、30年以上の事業用定期借地権には建物譲渡特約借地権を併せることもできるので、建物収去を前提としない方式も可能となるなど、活用のバリエーションは大きく広がった。契約時の一時金については、借地人の事業者も前払い賃料であれば期間に応じた費用化ができるので、前払い方式の採用も今後は多くなると考えられる。

[3]建物譲渡特約付借地権
 借地権設定後30年以上経過した日に、地主が借地人から借地上の建物を買取ることを約束した借地権である。借地権を設定する際に、借地権を消滅させるため、30年以上経過した日に相当の対価で借地上の建物を地主に譲渡する旨の特約を結ぶことで、この借地権が設定される。将来の建物の買取りに関しては、所有権移転の仮登記などをしておく必要がある。
 建物譲渡特約付借地権を設定する場合は、特に書面による必要はなく口頭でも可能とされるが、将来の紛争予防のためにも書面による契約書をつくることが望ましい。
 地主が建物を買取った場合、借地人または借家人がそのまま建物を利用したいという場合には、借家契約の関係でその建物を借家として貸すことになる。平成12年に登場した定期借家契約を活用することで、期限を定めた借家契約とすることで安心して建物も貸すこともできる。
 この建物譲渡特約付借地権は、地主が借地人から建物を買取ることで借地権が消滅するが、建物の維持管理状態が良くないなどの理由から、地主が建物の買取りを止める選択をすることも考えられる。その場合、借地権は消滅することなく継続することになる。一般定期借地権または事業用定期借地権(30年以上)との併用をすることで、地主が建物買取予約の権利を行使しない場合には、一般定期借地権または事業用定期借地権の契約期間満了で借地権は消滅する。借地人が建物収去し、更地で返還することになる。

(出典 国交省ホームページ)