銀行員の用語集

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CR(Capitalization Rate)とは

不動産を証券化する際に使用される、収益を現在価値に直すための期待利回り。不動産における収益は一定ではないため(リスクがある)ため、他の安全な資産と比較して高めに設定される。なお不動産売却時におけるリスクに対する期待利回りはターミナルキャップレートとして区分されることもある。収益還元法では還元利回りとして使用する場合もある。

(出典 大和不動産鑑定ホームページ)

 

キャップレート(Cap Rate,Capitalization Rate)とは、還元利回り、収益還元率、期待利回りなどのことです。
キャップレートは不動産の純収益(NOI、総家賃収入から管理費や修繕費などを控除したもの)を不動産価格で除した率です。逆に、キャップレートから不動産価格を評価する場合、不動産価格=純収益÷キャップレートで、その不動産評価額が算出されます。例えば、年間1億円の収益が見込まれる不動産について、キャップレートが5パーセントとすると、その不動産の評価額は、1億円÷0.05=20億円となります。

(出典 ライフルHOME'Sホームページ)

 

不動産業界においてよく使われるキャップレートとは、Capitalization Rateを略したものであり、還元利回りとも呼ばれている。

不動産鑑定評価基準によれば、「還元利回りは、直接還元法の収益価格およびDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである」とされている。

キャップレート(還元利回り)は不動産から生み出される純収益から不動産価格を求める際に用いられる利回りであり、「純収益÷キャップレート=不動産価格」として表される。

例)年間1億円の純利益が見込まれる不動産でキャップレートが5パーセントとすると、その不動産の評価額は、1億円÷0.05=20億円となる。

キャップレートは主にエリア別、アセットタイプ別にその水準が異なるものであり、一般的にはエリアでいえば東京が最も低く、アセットタイプでいえば比較的キャッシュフローが安定的なオフィス、商業施設、住宅等が低くなっている。

(出典 デロイトトーマツホームページ)